Thế chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Việc thực hiện TCQSDĐ đất bảo đảm cho các khoản vay tại các ngân hàng thương mại (NHTM) còn tồn tại một số hạn chế. Trong bài viết này, chúng ta sẽ đi vào phân tích những tồn tại trong thực tiễn thực hiện TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay từ thực tiễn cho vay có sử dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất của các NHTM.
1. Đặt vấn đề
TCQSDĐ tạo điều kiện thuận lợi cho mở rộng các giao dịch kinh tế, thương mại, kích thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong các giao dịch dân sự, thương mại cũng đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế. Chính vì vậy, cần phân tích và tìm ra những tồn tại và hạn chế đó.
2. Về việc thẩm định tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất làm cơ sở cho việc ký kết hợp đồng TCQSDĐ
Thẩm định tài sản thế chấp (TSTC) đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo giá trị và xác định đúng về pháp lý của tài sản thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, một số cán bộ ngân hàng vẫn thực hiện thẩm định tài sản TCQSDĐ không đúng theo thực tế. Điều này dẫn tới việc xác định giá trị tài sản không chính xác và có thể gây thiệt hại cho ngân hàng. Vì vậy, việc thực hiện thẩm định tài sản TCQSDĐ cần được thực hiện một cách khách quan và đáng tin cậy. Một số trường hợp vi phạm trong quá trình thủ tục thẩm định tài sản TCQSDĐ đã xảy ra, dẫn đến những tranh chấp không nhỏ trong việc thực hiện TCQSDĐ.
3. Về việc áp dụng nguyên tắc xử lý TSTC quyền sử dụng đất
Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm. Việc xử lý tài sản bảo đảm cần được thực hiện theo quy định của pháp luật và phải đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Trong quá trình thực hiện, cần phải xem xét và đánh giá đúng giá trị thực tế của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xử lý tài sản bảo đảm chưa được thực hiện một cách khách quan, công khai và minh bạch, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
4. Việc xác định chủ thể là bên thế chấp được quyền xác lập quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại chưa chính xác
Chủ thể trong quan hệ TCQSDĐ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ khi vay vốn tại các NHTM được quy định trong các văn bản pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định chủ thể thế chấp chưa chính xác, dẫn đến những tranh chấp và rủi ro pháp lý. Do đó, việc xác định chủ thể thế chấp cần được thực hiện chính xác và cẩn thận, nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quan hệ TCQSDĐ.
5. Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình còn tồn tại
Theo quy định của Luật Đất đai, tài sản chung của hộ gia đình bao gồm quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định tài sản chung và áp dụng quyền sở hữu và quyền sử dụng đất trong việc thế chấp vẫn còn nhiều vướng mắc và tồn tại vi phạm. Cần thiết lập các quy định rõ ràng và minh bạch để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng TCQSDĐ.
6. Một số giải pháp khắc phục
Để khắc phục những tồn tại và hạn chế trên, cần tăng cường vai trò kiểm tra, kiểm soát nội bộ và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong ngành ngân hàng. Việc tăng cường kiểm tra nội bộ sẽ giúp phát hiện kịp thời các sai phạm và đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình xử lý TSTC. Ngoài ra, việc đào tạo lại nguồn nhân lực và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác xử lý TSTC cũng cần được thực hiện.
7. Kết luận
Mặc dù pháp luật về TCQSDĐ đã có nhiều ưu điểm và cơ sở pháp lý để thực hiện, nhưng việc áp dụng pháp luật vẫn còn nhiều hạn chế. Cần có những giải pháp khắc phục nhằm nâng cao tính công bằng, minh bạch và hiệu quả của quá trình xử lý TSTC.